El Administrador conduce hechos

Son muchas las similitudes, pero son aún mayores las diferencias que se pueden observar entre las administraciones de los consorcios de propietarios, y por otro lado la administración empresaria; u hotelera; o gastronómica; e incluso son más amplias las diferencias con las administraciones de otros tipos de establecimientos; como pueden ser los dedicados a la educación; a la actividad bancaria; o los que prestan servicios en el ámbito de la salud; etc.

" ... en propiedad horizontal se destaca la prioritaria necesidad de comprensión y utilización de un numeroso y variado conjunto de disciplinas y ciencias que en otros tipos de administración no son muy requeridas."

Todos los dedicados a la profesión de administrar, en cualquiera de sus modalidades, necesitan disponer de una base común de conocimiento y capacitación, fundamentalmente sobre organización y administración, pero después de transitar por ese camino común se les hace imprescindible la diversificación del aprendizaje que deben adquirir, tendiente a quedar debidamente preparados y capacitados para cubrir y satisfacer las expectativas y necesidades especiales del sector al cual estarán dedicados a brindar sus servicios profesionales.

Es así como en propiedad horizontal se destaca la prioritaria necesidad de comprensión y utilización de un numeroso y variado conjunto de disciplinas y ciencias que en otros tipos de administración no son muy requeridas.

Por ejemplo, el tener que manejar cotidianamente el amplio espectro de las ciencias jurídicas en todas sus ramas: civil, comercial, laboral, administrativo, notarial, federal, penal, correccional, previsional, fiscal, etc.; las cuestiones contables, económicas y financieras; los aspectos constructivos, edilicios, ingenieriles, arquitectónicos y decorativos; los temas médicos y psicológicos; las cuestiones urbanas, sociológicas, medioambientales, y un sinfín de otras alternativas culturales, educativas, y de conflictos de vecindad, que suelen resultar muchas veces extremadamente inverosímiles.

De este universo de temáticas, surgen situaciones particulares que un Administrador de propiedad horizontal debe tener siempre presente en la gestión que realiza, sobre todo para saber rápidamente que enfoque y bajo que óptica podrá analizar o disipar las cuestiones que se le plantean a diario en el ejercicio de la profesión.

" ... Primero hay que cumplir la ley, recién después cualquier otra decisión de la asamblea de propietarios."

A simple modo de guía, podemos realizar una pequeña enumeración de principios elementales:

1- Se administra, pero no se dispone.
2- Los bienes confiados a la administración, no son propios.
3- El gobierno se ejerce en representación de los copropietarios, y no por otras razones.
4- La autoridad del Administrador surge, se mantiene y concluye por asamblea.
5- El encargado no es personal de la administración, es un trabajador en relación de dependencia del consorcio, y si dispone de vivienda de portería, goza de una relación directa de convivencia con quienes integran el ente consorcial que resulta ser su empleador.
6- El Administrador es el único responsable de contratar, dirigir, supervisar, sancionar y despedir al personal de portería: nadie más.
7- Las obligaciones del ente consorcial, son responsabilidades y deberes del Administrador.
8- Los incumplimientos del consorcio, son omisiones del Administrador.
9- Los errores del Administrador, los paga el consorcio de propietarios.
10- Primero hay que cumplir la ley, recién después cualquier otra decisión de la asamblea de propietarios.
11- La asamblea no es soberana, en consecuencia no puede resolver nada que contradiga a la legislación vigente.
12- El consejo de propietarios aconseja, pero jamás puede ordenar, ni ejecutar.
13- Renunciar al cargo no es una obligación, es un derecho del Administrador.
14- La remoción del Administrador es una decisión asamblearia, y no requiere justa causa.
15- Buscar, encontrar y ofrecer soluciones es la principal misión del Administrador, no el dar explicaciones.
16- El Administrador recauda las expensas comunes, no las cobra.
17- La gestión y las cuentas se rinden, no se balancean.

" ... La asamblea no es una batalla, es un campo de deportes donde todos deben pretender jugar a obtener el mejor resultado."

18- La gestión del Administrador se mide con un único parámetro: mayor calidad de vida consorcial.
19- La asamblea no es una batalla, es un campo de deportes donde todos deben pretender jugar a obtener el mejor resultado.
20- El tiempo es oro, el del Administrador: honorarios y aranceles.
21- Nada se hace por amor, ni el amor … al edificio.
22- Las críticas a la administración anterior, sirven para distraer, pero nunca para resolver.
23 Lo bueno con lo bueno, lo malo con lo malo: no hay malos administradores en buenos edificios.
24- Cabeza, cuerpo, manos, pies: Administrador, propietarios, personal de portería, proveedores. El consorcio también es una persona.
25- La buena atención a las propuestas, quejas y reclamos de los consorcistas, ahorra tiempo, dinero y mantiene la salud del Administrador.

Hay que generar nuevas propuestas y actividades que permitan motivar e interesar a los consorcistas en participar activamente, en cada uno de los edificios.

Hay que lograr elevar, de forma continua, la calidad de vida consorcial.

Estos son dos de los grandes desafíos actuales de la profesión del Administrador de Propiedad Horizontal.

Hasta ahora, lamentablemente, ha tenido que ocuparse mucho más de conducir hechos sobre acontecimientos imprevistos, provenientes en su gran mayoría de la improvisación y la generalizada apatía reinante en la comunidad consorcial, que de lograr mejorar el bienestar común de los copropietarios, mediante acciones debidamente planificadas.

Adm. Jorge A. Hernández, en revista "Reunión de Administradores" N° 195