Ley de Ejercicio Profesional

Al hablar de administrador, no debemos limitar, definir, acotar, el campo de actuación al administrador de consorcios o si se prefiere al administrador de edificios en P.H. sino que debemos referimos al administrador de propiedades y urbanizaciones especiales, porque no necesariamente esta profesión debe comprender a qué tipo de edificios, sino que se debe estar preparado para administrar nuevas formas de dominio o complejos inmobiliarios, que nada tiene que ver con la P.H., como por ejemplo un shopping, o centro de compras regido por el Código Civil y con un sistema de locaciones, o un parque industrial que es más un órgano de derecho público que de derecho privado, o un tiempo compartido, club de campo, cementerio privado, club náutico etc. y por qué no la administración de edificios públicos.

Seguramente la figura en este caso diferirá del administrador de propiedad horizontal, en un edificio donde no hay copropietarios, no habrá asambleas, no regirá para nada la ley 13.512, no será un administrador en el sentido de representante legal del ente, pero será un mandatario de ese representante para una gestión administrativa.

Hasta se podria aspirar a especializaciones, como existe en todo tipo de profesiones liberales. La tendencia actual es hacia las especializaciones. No es lo mismo administrar una clínica que un parque industrial o un club náutico o un hotel.

Importancia de la función del administrador

Normalmente cualquier mandatario, tiene responsabilidad limitada a su gestión especifica, así un abogado responde por un juicio, y un gestor por una tramitación determinada, y un comisionista por un negocio. Pero la necesidad de una legislación aplicable a la figura del administrador se afina a partir de la importancia de la gestión. Por empezar administra bienes y patrimonio ajeno, varias veces millonario, maneja no ya bienes, sino lo que en derecho se denomina "universalidades", deudas y créditos, todo el activo y el pasivo de una o varias personas jurídicas. La errónea contratación de un seguro, el mal manejo de las leyes laborales, por dar solo dos ejemplos, puede originar pérdidas fabulosas al consorcio, como consecuencia de un siniestro o despido incausa.

Entonces sin tener relación con profesiones de arquitecto, contador o abogado, deberá tener conocimientos precisos sobre tales materias. Se debe tender a la excelencia. Fíjense que pasa con los corredores e martilleros públicos, que tienen su ley, sus autoridades, su carrera universitaria etc. Hace un par de años, con respecto a martilleros inscriptos para realizar subastas judiciales, la Suprema Corte de Justicia de Bs. As. ya no les reconoce ese derecho conferido por !a propia ley -la presunción legal de idoneidad, la confiere la obtención de la matrícula- y exige la aprobación de un examen o en su defecto, la realización de un curso sobre procedimiento, lo que sin perjuicio de consistir para nosotros en una decisión inconstitucional, lo cierto es que sirve para demostrar que cada vez más se afina la búsqueda de la excelencia y la superación académica.

Debemos ser claros para no aparecer como que pretendemos violar: ley 13.512 que permite a cualquier copropietario administrar el edificio. Cuando nos referimos a la exigencia de la profesionalización, lo hacemos en base al ingrediente de "habitualidad". No se necesita ser corredor público para vender un inmueble de nuestra propiedad, pero si queremos dedicamos a la intermediación inmobiliaria, debemos matriculamos.

Ventajas de la existencia de una ley profesional

Las ventajas de la existencia de una ley profesional, se dan desde el punto de vista del particular, el tercero administrado, como desde el punto de vista de los propios administradores.

1.- Desde le punto de vista del tercero administrado:

El particular que necesite un administrador, tendrá el órgano idóneo por excelencia para recabar la información necesaria. En alguna medida será una verdadera ley de defensa del consumidor.

El Colegio tendrá el legajo personal de cada administrador que permitirá conocer los antecedentes del mismo, su capacitación, su currículum, su experiencia, los cursos realizados, la antigLiedad en el ramo, se sabrá si tiene sanciones disciplinarias, el domicilio legal de su oficina. Más aún, el administrador tendrá la posibilidad -al igual que los propios administrados- de realizar las denuncias que hubiera contra algún colegiado, ante el Tribunal de Disciplina. O sea que el tema de incumbencias como deberes u obligaciones, nos permitirá como contrapartida, establecer las responsabilidades del administrador incumplidor, sin necesidad de tener que recurrir a las reglas del mandato del Código Civil. Con independencia y ante la insuficiencia de ellas, se tendrá al alcance todas aquellas disposiciones emergentes de la ley profesional que establezcan las penas o sanciones por su incumplimiento.

Existen ciertos actos de incompetencia, equívocos, de exceso de mandato, o violatorios de reglas de ética, que no necesariamente configuran ilícitos penales, pero que tampoco configuran actos antijurídicos civiles, es decir que eximen de responsabilidad tanto penal como de resarcimíento patrimonial civil, pero que sin embargo no eximen de la responsabilidad disciplinaria que tendrá que evaluar el Tribunal de Disciplina y eventualmente sancionar. Esto le da ciertas garantías y seguridades al administrado.

Asimismo el administrador está obligado a tener una oficina abierta al público, con horario de atención, es decir un domicilio legal y abierto al público. Hoy por hoy sabemos que algunos administradores no tienen oficina, que administran desde su propia casa, sin un horario cierto y medianamente prolongado de atención, incluso que tienen otro tipo de trabajo, y administran con el solo fin de tener un ingreso extra.

Incluso hemos podido observar que hay edificios en Mar del Plata, cuyo administrador reside permanentemente en Capital Federal, lo que constituye un despropósito. Para efectuar un reclamo se debe enviar una carta o un fax o hablar por teléfono, y el administrador desconoce exactamente cual es el problema suscitado en el edificio.

Con la ley se salvará la cuestión pues la administración podrá tener agencias o sucursales, de tal manera que ese copropietario reclamante podrá hacerlo en la propia ciudad, en una oficina abierta que atenderá su reclamo, e incluso podrá la persona a cargo de la agencia, comprobar 'in situ' el problema originante del reclamo.

2.- Desde el punto de vista de los propios administradores:

Lo más importante es la determinación de la incumbencias, propias de la profesión, que impiden e impidan la posibilidad de ingerencia de otro tipo de profesionales y no profesionales.

Las incumbencias son las competencias de una profesión, son el contenido estructural de su función, dentro de un marco jurídico.

Las incumbencias parten de la capacidad y conocimientos especiales de la profesión y desde ningún órgano, publico o privado, determinarse obligaciones y/o responsabilidades estable-cer pautas de cómo desarrollar esa profesión.

Aquéllas constituyen elambito profesional específico en que el administrador tiene ingerencia, con atribuciones, competencias y prerrogativas exclusivos y excluyentes, y su ínvestidura tiene carácter nacional, al ser tipificada precisamente, por una ley nacional, (Ley 13.512) sin perjuicio de otros ordenes normativos, (Decreto Reglamentario, normas Iram, etc.).

A.- COLEGIO PROFESiONAL:

La existencia del Colegio profesional garantizará a administradores y administrados varias cosas: Generará sus propios anticuerpos a partir de la creación del Tribunal de Disciplina, para sancionar y hasta suspender o excluir al incompetente, negligentes y corruptos y como contrapartida el funcionamiento por otra parte del Consejo Directivo y de la Asamblea deliberativa de colegiados será saludable para mejorar la profeSión, capacitar, retener y hasta premiar al virtuoso.

B.- CAPACITAClON:

Esta representa el paso previo a la obtención del título, cumpliendo así con el requisito ineludible de "idoneidad", precepto este de raigambre constitucional. Se legislará sobre la carrera universitaria o terciaria de carácter oficial, que capacite, previa aprobación de los planes de estudios, materias, profesores, duración de la carrera, evaluaciones, exámenes etc Al respecto será necesaria la firma de acuerdos interprovinciales de manera tal que el título de administrador obtenido en una provincia sea válido en otra. A nadie escapa, que sería un absurdo que un administrador con título obtenido en Capital Federal, no pueda ejercer su profesión en provincia, cuando una de otra están separadas por una simple avenida. Un administrador con oficinas en La Boca, no podría ejercer su profesión en Avellaneda.

C- HONORARIOS, JUBILACION y OBRA SOCIAL:

Un tema decididamente importante es el referente a la protección del derecho de propiedad sobre los honorarios. Los honorarios devengados entran dentro del patrimonio del administrador como cualquier otro bien de su propiedad. Si bien consideramos al administrador como un profesional, también corresponde decir que hace de su profesión "un medio de vida", y ese medio debe estar convenientemente protegido.

En principio siendo profesión liberal, es válido el acuerdo sobre el monto de honorarios a percibir que haya convenido el administrador con su consorcio mandante. Pero se deben establecer ciertas pautas obligatorias, ciertas escalas con mínimos y máximos, de acuerdo al tipo de edificación o emprendimiento, los servicios gozados, la cantidad de unidades, los destinos de éstas, etc.

Esta es una manera de defender los honorarios, para no bajarlos mas allá del mínimo legal, a fin de evitar la competencia desleal.Asimismo para asegurar el aporte correspondiente a una eventual caja previsional que pueda formarse y así lograr que el administrador que se jubila, pueda tener un ingreso proporcional a sus aportes. Más aún la propia caja se ocupará de reclamarle al consorcio los aportes de aquél administrador que no los haya percibido. Los aportes siempre hay que efectivizarlos, por lo que si no . le son abonados al administrador, la Caja como beneficiaria última podrá demandar directamente al consorcio moroso. Pero el tema de honorarios va más allá, será perfectamente factible que el administrador realice con el consorcio un pacto o contrato sobre honorarios, que se podrá registrar en el Colegio respectivo y una vez registrado servirá de título para cobrar. En este momento critico desde el punto de vista económico, el territorio de los administradores, a la luz de la legislación actual, que no exige ningún requisito para administrar edificios, es reiteradamente invadido por temerarios, incompetentes, inmorales que ven una buena mánera de ganar dinero y la única manera de cuidar la profesión es corporizarla legalr:nente, los propios administradores deben generar sus anticuerpos y si hay un administrador corrupto debe ser el propio Colegio quien debe excluirlo.

D.- OTRAS PAUTAS:

Otras pautas a tener en cuenta en la sanción de una leyes la referente a la posibilidad de la administración por parte de personas jurídicas, es decir permitir que la función sea ejercida por ejemplo por una sociedad, donde alguno de los socios forzosamente deberá ser matriculado y tenga una responsabilidad personal solidaria e ilimitada, ello sobre todo porque el consorcio es un sistema de convivencia dondela "confianza" en la persona del administradores sustancial para la concreción del negocio. Asimismo considerar la posibilidad de tener agencias o sucursales, sin necesidad de tener otro administrador, es decir un solo administrador con domicilio principal y domicilio de agencia. Otro tema a contemplar es el de las inhabilidades, no estar inhibido, ni concursado, o procesado por delitos patrimoniales, certificado de domicilio, de buena conducta, pago de la matrícula anual; todos estos recaudos formales que el determinará en su momento.

E.- PERITOS JUDICIALES:

Y por último porque no aspirar a tener un lugar entre los peritos como hay peritos tasadores, calígrafos, ingenieros etc. Por qué no puede haber un perito administrador de propiedades. Cuando, se trata de nombrar un interventor en un consorcio, en el trámite de un juicio, siempre se designa a un Contador Público, y no necesariamente un contador sabe administrar un consorcio, donde no se trata solo de liquidar expensas y cobrarlas y eventualmente confeccionar un estado financiero. Como ya dijimos debemos saber contratar un seguro contra incendio, debemos realizar una gestión arbitral para solucionar un tema de convivencia, debemos conocer el edificio a la perfección, su construcción, necesidades y deficiencias. Los temas de convivencia que son los mayores de un consorcio, los conoce un administrador probablemente mejor que un contador, ello sin perjuicio de Contadores que son administradores, pero en ese caso no son contadores sino administradores. Tampoco los abogados saben a priori administrar. Mientras no haya ley que reglamente la profesión, jamás la Suprema Corte admitirá la existencia de peritos administradores.

ADMINISTRADORES EN EJERCICIO:

Un tema de difícil tratamiento será al momento de reglamentar la profesión, la situación de los administradores que ya están en ejercicio. Resulta dificultoso hacer entender a un administrador que tiene oficinas con 30 años de ejercicio, exigirle que rinda un examen para poder ejercer la profesión, caso contrario deberá cerrar su oficina.

Hay un tema que es el de los derechos, adquiridos y de la no retroactividad de las leyes, Una solución podría ser una cláusula transitoria, que permita la continuación del ejercicio profesional, concediendo un plazo bastante prudencial, digamos 5 años,para que ese administrador personal o alguno de la firma en caso de sociedades realice los cursos de idoneidad; otra solución podría ser que aquel que acredite que está administrando al momento de la sanción de la ley 5 edificios, automáticamente se lo matricule; otra salida podría consistir en reconocer a todos los administradores que justifiquen el carácter de tales, rigiendo la ley exclusivamente para los que deseen colegiarse en el futuro, en fin, esta es una cuestión menor.

Lo cierto, la mayoría de los problemas que se suscitan en torno a la administración de consorcios, nacen a partir de la falta de regulación legal de la profesión, y hasta tanto no se logre, los problemas no solo no cesarán sino que irán in crescendo.

Dr. Alberto Aníbal Gabás; Especialista en Propiedad Horizontal . Conjuez de la Suprema Corte de la Prov. de Bs. As.; en Revista "Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal"; Edición N° 11 - Mar-Abr/2007